“老舊小區改造是城市更新的一個重點，也是一項民生工程，既要保留歷史記憶和特色風貌，又要解決居民關切的實際問題。”今年4月，習近平總書記在重慶考察時強調。
重慶“母城”渝中作為全市唯一城鎮化率100%的行政區，是名副其實的建成區、老城區，城市更新意義重大且更為迫切。近年來，渝中深入踐行人民城市理念，順應城市發展規律，把握時代機遇，以進一步全面深化改革為動力，在體制機制、可持續模式、政策體系等方面探路先行，奮力打造美好城市建設新高地。
如同人類的青春暮年，一座城市，會成長，會蛻變，亦會衰老。城市更新是一個“新陳代謝”的過程，需要用“繡花功夫”，讓城市既有面子，又有里子，實現“城市讓生活更美好”。在推進城市有機更新之中，渝中作為“示范生”，不斷積累新的經驗，更好以一域探索實踐為全國、全市大局作出更大貢獻。
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亞里士多德說：“人們為了活著聚集到城市，為了生活得更美好而居留于城市。”千百年來，人們在城市棲居，追逐夢想。時至今日，城市作為現代化的重要載體，依然是承載人口的重要空間、創新活動的主要策源地、經濟發展的主要引擎。
對渝中而言，無論是從完善城市功能到提升城市品質，還是從塑造城市形象到彰顯城市魅力，城市更新正面臨寶貴的機遇窗口期。
先看發展趨勢。目前，我國常住人口城鎮化率已達66.16%，城市發展由大規模增量建設轉為存量提質改造和增量結構調整并重，由外延擴張式發展轉為內涵提升式發展，由注重“有沒有”轉為注重“好不好”，已從增量時代進入到存量時代。
再看渝中“家底”。在渝中約20平方公里的“彈丸之地”上，建成6301棟、4377萬平方米建筑，人口密度3萬人/平方公里，位居全國前列。特別是建成20年以上的老舊住宅超1000萬平方米、占比超40%；建成10年以上的老舊商務商業樓宇超700萬平方米、占比近60%，房屋建筑已明顯步入“老齡化”階段。只有打造極具渝中辨識度和代表性的城市更新范例，才能不斷滿足群眾對美好生活的需要。
比如，一些老舊小區地形上下落差較大、房屋建筑年代久遠，存在居民出行不便、建筑立面安全隱患突出、公共環境品質不佳、設施管線老化嚴重、社區服務配套設施缺失等問題，與居民的美好生活不相匹配。
在此背景下，渝中搶抓全國首批城市更新試點機遇，堅持“留改拆增升”并舉、“投融建管運”一體實施城市更新行動，以“消隱患、補功能、提環境、留記憶、強管理”為重點深入實施城鎮老舊小區改造，660萬平方米老舊小區蝶變煥新。
行走在渝中的大街小巷，隨處都可以看到新變化：臟亂陳舊的老街巷、舊廠房實現新建和改造，建筑安全隱患被消除；AI技術賦能城市管理，智慧社區為公共服務、社區管理提供了便利；口袋公園、山城綠道不斷增多，社區更加綠色宜居。
夜幕降臨后一串串燈籠點亮蜿蜒的步道，拾級而上，仿佛置身“天上的街市”；居民與游客擺著龍門陣，小面、火鍋等地域美食與文創咖啡混搭，還有各種戲劇、脫口秀表演……山城巷“華麗轉身”令人眼前一亮。
類似的變化還發生在戴家巷老街區和十八梯傳統風貌區。
今年國慶期間，開展宋·潮文化演藝活動的十八梯傳統風貌區，成為眾多游客的“打卡點”；更新后的戴家巷老街區，常住人口增加約80%，社區舒適度不斷提升，同時吸引各具特色的小店入駐，臨街底商租金提高8到10倍，居民收入大幅增加。
在城市更新上的高度重視和精準施策，讓渝中斬獲諸多殊榮，成為具有全國影響力和美譽度的示范樣本——城鎮老舊小區改造、棚戶區改造和發展保障性租賃住房工作獲國務院督查激勵表彰；戴家巷老街城市更新項目，上榜2023年中國人居環境范例獎；兩路口街道中山二路老舊小區無障礙環境提升項目，獲評2023年全國無障礙環境建設優秀典型案例……
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城市更新，資金從何處來？這是各地在推進城市更新中普遍面臨的難點、痛點、堵點問題。
問題是時代的聲音，也是改革的方向和重點。渝中以“再難也要想辦法解決”的韌勁，加快探索走出更可持續的城市更新路子，破解了城市更新資金來源難題。
前不久，住房城鄉建設部發布實施城市更新行動可復制經驗做法清單（第三批）。其中，在構建城市更新多元投融資機制方面，以渝中為例的“重慶市發行政府專項債支持城市更新”具體做法入選。
常言道：眾人拾柴火焰高。近年來，渝中統籌生產、生活、生態三大空間，強化項目策劃和實施計劃，調動政府、金融機構和社會資本等多方面積極參與，加強各類資金整合投入，讓城市更新更有底氣。
數據顯示，近三年（2021—2023年）渝中共發行城市更新專項債包13個、發債總額83.3億元，撬動區域固定資產投資約120億元，形成了投資拉動力，持續推動城鎮老舊小區改造、風貌保護、“兩江四岸”治理提升、地下管網改造、重大基礎設施建設等城市更新項目實施，效果明顯。
不僅如此，渝中還大力推動“政府出資源、企業搞經營”的政企合伙模式，并按照“誰受益、誰出資”原則，引導房屋產權人以直接出資、使用住宅專項維修資金、讓渡小區公共收益等方式，分擔老舊小區改造等城市更新建設資金成本。
有了資金，并不意味著城市更新一定就能做好，關鍵是“好鋼用在刀刃上”，形成良性循環，探索出更可持續的城市更新模式。
可以看到，渝中深化拓展可持續投融資機制改革，切實轉變政府大包大攬、無限兜底的傳統做法，尊重市場主體和城市居民對城市更新決策的知情權、參與權、表達權、監督權，鼓勵市場主體和城市居民通過各種方式參與城市更新全過程，讓政府有形之手、市場無形之手、居民勤勞之手充分發揮作用，充分激活了城市更新“造血功能”。
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黨的二十屆三中全會提出，建立可持續的城市更新模式和政策法規。要讓城市更新這項行動更加規范、順利地進行下去，需要有行之有效的政策措施“保駕護航”。
戴家巷老街區探索“政府+企業+居民”共同實施模式、山城巷更新項目“探索微更新一體化運營方式推進老舊街區改造”……近年來，渝中城市更新多項經驗做法獲得全國推廣。這背后與渝中迭代升級，不斷豐富的政策“工具箱”密不可分。
不斷探尋頂層設計“最優解”。近年來，渝中陸續出臺《重慶市渝中區城市更新實施細則（試行）》《重慶市渝中區城市更新試點實施方案》《渝中區城市更新項目設計審查規程》《渝中區城市更新項目園林綠化審批流程》《渝中區城市更新既有建筑改造工程消防設計審查驗收適用技術標準的工作指引》等“1+1+N”政策體系，打破了原有體制機制、政策程序等束縛，進一步簡化審批流程、縮短辦件時間。
細化城市更新政策設計與供給。渝中著眼城市更新的啟動、審批、建設、交付、運營全過程，加強政策設計和供給，推動城市更新由“開發模式”向“運營模式”轉變。日前，修訂后的《渝中區城市更新項目規劃用地及建設管理工作規程（試行）》發布，明確了城市更新項目類型和辦理流程，梳理了包括規劃修改、用地供應、土地計價、公共服務增量、規劃手續、建筑退距、風貌保護、權屬變更等方面政策，重點在土地劃撥、協議出讓、綠地率等政策方面有所突破。
加大政策賦能支持的力度。值得一提的是，目前，渝中還在進一步探索研究城市更新“既有建筑改造設計政策2.0版”，不斷優化城市更新土地、規劃、建設、消防等配套政策，健全城市更新項目審查報批機制；完善房屋全生命周期管理體系，探索房屋定期體檢制度、保險制度、養老金制度，擬在前期實踐經驗基礎上，升級技術指引和管理規定，不斷豐富城市更新政策“工具箱”。
又如，《渝中區城市更新項目規劃用地及建設管理規程（試行）》的出臺，明確了城市更新項目審批流程和規劃用地政策，重點在土地劃撥、協議出讓、綠地率等政策方面有所突破，特別是對于增加公共服務功能以及老舊住宅增加廚房、衛生間等背包工程的更新項目，允許按照不超過原計容建設面積15%增加容積率，且對新增建筑規模部分免收地價款，更新建筑與相鄰建筑之間的間距還可以按照0.5倍間距控制，或者按照不大于現狀建筑輪廓控制。該政策實現了人和街小學、四十二中等學校擴建增容，解決了學校用地緊張的切實困難。
一座城的成長與蝶變，是時代的發展與映照。城市更新，一頭連著民生，一頭連著發展，任重而道遠。可以預見，作為城市更新排頭兵、創新發展先行者，接下來渝中將率先破題，發揮示范引領作用，探索出更多可復制、可推廣的好經驗。